1、2010年，霍家营居委会通过协议方式取得了涉案商业楼的所有权和收益权。该涉案商业楼总建筑面积55000㎡，2010年时仍在建，2012年12月通过竣工验收备案。

2、2012年1月，嘉泰风尚公司与霍家营居委会签订租赁意向书，租赁该涉案商业楼。同年12月，双方签订正式《房屋租赁合同书》。

3、嘉泰风尚公司在与霍家营居委会进行商业谈判期间，同步开始寻找承租经营的商户，并于2011年12月，与永辉超市签订合同，将其中16300㎡出租给永辉超市。此后，2013年12月，又与万盛公司签订租赁合同，将其中31000㎡出租给万盛公司。

4、自2012年起，霍家营居委会一直未向嘉泰风尚公司交付涉案房屋。2016年时，霍家营居委会将涉案商业楼出租给了科技园公司。

5、2016年2月，霍家营居委会向嘉泰风尚公司发出通知，载明：“由于我方无法交纳购房款，导致房屋三年不能交付……。”同年11月，嘉泰风尚公司向霍家营居委会发出解除合同通知，载明因霍家营居委会拒绝交付房屋，并于2016年将房屋另行出租他人，故解除房屋租赁合同。该通知即日送达霍家营居委会。

6、嘉泰风尚公司向霍家营居委会提起诉讼，要求其赔偿可得利益损失102 828 137元。

嘉泰风尚公司向霍家营居委会主张可得利益损失102828137元。

1、嘉泰风尚公司认为： 如果《房屋租赁合同书》能够顺利履行，嘉泰风尚公司因转租可以获得的租金差额为195313813元,按照利润率52.65%计算,可得利益为102828137元。即：

嘉泰风尚公司预期可得利益=（永辉超市承租面积计算15年应付租金+万盛公司承租面积计算20年应付租金-嘉泰风尚公司应付霍家营居委会20年租金 )×利润率52.65%

2、被告霍家营居委会认为：

（1）可得利益损失应当受到可预见性规则的限制，嘉泰风尚公司主张的可得利益损失超出了霍家营居委会订立合同时可以预见到的范围；

（2）在租赁标的物不具备交付条件的情况下，嘉泰风尚公司与永辉超市和万盛公司（次承租人）签订租赁合同而未提示履行风险，此后对于合同履行进行盲目承诺，使次承租人产生不合理期待，因此造成及扩大的损失应当由嘉泰风尚公司自行承担；

（3）在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，嘉泰风尚公司依据租金差价主张可得利益损失没有依据。

3、法院认定：

（1）嘉泰风尚公司主张的可得利益损失数额不予采纳：

可得利益损失具有不确定性。本案所涉可得利益损失，应为《房屋租赁合同书》履行后，嘉泰风尚公司利用该履行结果进行经营，可以获得的纯利润。该利润属于未来可以获得的利润,因各方签订的租赁合同并未履行，本身具有不确定性 。

52%的利润率没有证据证明。因嘉泰风尚公司未就其所主张的52%的利润率提供任何证据，其公司亦不存在此前或相似的经营状况作为参考，故对于该利润率以及可得利益损失的具体数额，不予采信。

对此，嘉泰风尚公司在二审中主张，按照其先承租再转租的经营模式，经营成本几乎可以忽略不计,再扣除税费,经营纯利润应为租金收入的55.78%，52%并未超过前述标准。另,霍家营居委会根本违约后，将案涉楼宇另行出租给第三人，租金不递增情况下20年即可增加获利64196200元。据此，在二审中，嘉泰风尚公司进一步降低了一审的诉讼请求，只要求霍家营居委会赔偿可得利益损失6400万，基本相当于对方违约另行签订合同的获利。对此，二审法院未采纳。

（2）法院确定可得利益损失考量的因素：

第一，可预见性。

不能完全依据嘉泰风尚公司与两次承租人的租赁合同约定计算租金差价，而应当同时考虑：

当时的租赁市场平均合理的租金标准。

在签订《房屋租赁合同书》时，霍家营居委会虽然可以预见到嘉泰风尚公司系通过转租获取商业利润，应当能够预见到其违约将会造成嘉泰风尚公司无法获得此项经营性利润,但无法预见嘉泰风尚公司与次承租人之间关于租期、租金标准等约定，即对于可得利益损失的数额无法预见 。

合同约定的履行期限及实际履行情况对可预见规则产生的影响。

由于《房屋租赁合同书》及嘉泰风尚公司与次承租人之间的合同均未实际履行,而各租赁合同所涉租赁期限均为15年或20年的较长期限,在此过程中产生商业风险或其他情形导致合同无法完全履行的风险较大。

第二，减损规则。

在霍家营居委会违约并造成损失后,嘉泰风尚公司应当及时采取合理措施防止损失的扩大。

嘉泰风尚公司因霍家营居委会违约导致合同解除后,可以也应当在合理的期限内将原用于《房屋租赁合同书》履行而投入的资金,用于新的经营活动,而不应消极等待至约定剩余租期的结束。在类似的商业机会下,嘉泰风尚公司可以重新获利。

因此，嘉泰风尚公司主张全部租期的经营性利润，系将其计划用于投入涉案租赁项目的资金，在可以另行投入其他经营项目的情况下，重复计算可得利益,违反了减损规则。法院将考虑另行缔约的合理期限,支持嘉泰风尚公司的利润损失,超过合理期限后的利润损失,法院不予支持。  

对此，嘉泰风尚公司在二审中主张本案不是普通房屋租赁合同纠纷,而是一个大型的商业楼宇的租赁、设计、规则、经营项目嘉泰风尚公司是为了这个项目才成立的，承租案涉商业楼的目的就是寻找其他进行实体经营的公司进行转租，从中赚取租金差价。霍家营居委会违约之后，无法在附近地区再找到类似的项目。但二审法院最终未采纳上述意见。

第三，必要的交易成本。

嘉泰风尚公司之可得利益,为嘉泰风尚公司利用《房屋租赁合同书》履行之结果进行经营,可以获得的纯利润 。故计算可得利益赔偿额时,应当在租金差价的基础上,扣除其订立及履行《房屋租赁合同书》所产生的必要交易成本,如磋商、缔约费用、装饰装修改造费用、公司运营成本、税金等 。

综合，依据嘉泰风尚公司与永辉超市之间的租赁合同约定的租金标准、永辉超市的承租面积占总租赁面积的比例、参考嘉泰风尚公司自认的向万盛公司转租的租金标准以及适当的市场波动状况,计算嘉泰风尚公司合理期限内的租金差价损失,同时在此基础上考虑合同尚未履行的情况，并扣减必要的磋商、缔约、履行成本,最终酌情确定嘉泰风尚公司的可得利益损失为2000万元 。

1、转租人在与出租人及次承租人签约时，要预估出租人违约风险的可能性，提前做好合同约定，防范该等风险。如本案中，嘉泰风尚公司与霍家营居委会签署的《房屋租赁合同书》约定：任何一方不履行或不完全履行本合同约定内容的,即构成违约。因此给对方造成经济损失的,违约方应当赔偿守约方的全部经济损失,包括但不限于直接经济损失、间接经济损失以及守约方为实现债权而支出的公证费、律师费、诉讼费等费用。

2、出租人违约时，要及时考虑并充分评估出租人违约行为可能对次承租人产生的影响，及时通知次承租人，做好后手合同的协商工作。

3、转租人需要全面评估各项可能产生的损失，确保及时、有效地采取相应的措施，减轻损失的扩大，以防该等损失不能得到法院支持。