柏晟说法   文| 柏晟律师

租赁作为日常生活中较为常见的交易关系，交易双方就房产税发生争议的情况并不少见。

那么房产税作为法定税种，在法律层面应由谁承担呢？

租赁合同约定由承租人承担房产税，出租人就当然地高枕无忧了吗？

租赁合同中约定一切税费由承租人承担，承租人就束手无策了吗？

《房产税暂行条例》（2011修订）第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。

从前述规定来看，房产税的纳税主体不仅包括产权所有人，还包括实际使用人（如承租人、承典人、房产代管人等）。但尽管有前述规定，实务中基于各种复杂的情况，交易双方就房产税承担的争议或纠纷不乏多见，如房产所有权人在产权所在地时进行了出租、产权人并非租赁合同中的出租人、承租人转租等特殊情况下，是否必然按前述规定由相应主体进行承担呢？从司法实务及我们征询主管部门窗口意见来看，答案显然是否定的。

从我们目前检索到的案例来看，若租赁合同中明确约定了房产税的承担主体，则一般法院会予以认可。

如在(2016)最高法民申2594号裁定书中，最高院认为租赁合同已经约定房产税由承租人承担，该类约定不违反法律、行政法规的强制性规定。另，地方法院如(2021)粤0605民初1980号判决对此也曾作出过类似判决，并最终支持了出租人要求承租人支付垫付的房产税的诉请。

对于约定房产税由出租人承担的情形，也有法院认可该类约定的效力，并最终支持了承租人的诉请，如(2020)苏12民终2791号、(2020)浙07民终4677号等判决。

有约定法院一般支持从约定，但实务中，不乏当事人未作约定或者约定不明的情况。就此，经检索，我们发现地方法院对此也作出了不同的判决。

有地方法院认为约定不明时应由产权所有人承担。如(2020)新4301民初1151号判决中，双方未在合同中约定租赁经营期内所产生的税费由谁承担，视为约定不明。法院裁判观点认为产权所有人诉争房屋出租，并非自用且从出租行为中收益，应当依法承担缴纳的房产税和城镇土地使用税。

但有地方法院针对约定不明的情况结合案件实际也作出了与前案完全相反的判决。如(2020)鲁08民初61号判决中，虽然合同中没有明确约定房产税承担主体，但约定出租人仅承担房屋租赁相关税费，如增值税等，而法院认为承租人作为实际使用人亦符合法律规定的纳税义务人，故未支持实际使用人要求产权所有人返还已缴房产税的主张。

针对房产税的承担问题，我们也进一步向不同地方税务主管部门进行了征询。相关部门认为，在税收征管的实践中，如果产权明晰，产权所有人应作为纳税义务人承担缴纳房产税的义务，即使跨市，也可申请跨区申报；但若存在产权不明晰等法定情况，主管部门会优先认定使用人作为纳税义务人承担缴纳房产税的义务，但实务中向使用人直接征收缴纳的情况较为少见。同时主管部门也表示认可承租人自主申报缴纳房产税。

但同时也需要说明的是，不同地区税收政策有所区别，前述意见仅供参考，若有需要，建议在签署租赁合同前向当地主管部门进行核实。

通过案例检索，我们还发现，虽然合同约定了因租赁而产生的一切税费由交易一方承担，但在发生争议时，不同法院对房产税是由承租人还是出租人承担却作出了不同判决。

在（2021）粤01民终6830号中，案涉合同约定租赁期内有关该房屋产生的租金税和一切税费由乙方自行承担，但法院却认为该合同中的一切税种应解释为与租赁相关的税种，如营业税、增值税以及城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加等附加税费，而对于房产税、企业所得税、土地使用税等不属于该租赁合同所产生的税费，最终未支持出租人诉请。同样，(2021)鲁11民终232号、(2020)粤04民终1941号、(2020)川05民终1796号等判决中，地方法院也作出了类似判断。

但也有法院对此作出了相反的判断，如(2020)黔0303民初1020号判决中，法院最终支持了双方关于因租赁产生的税费由承租人承担的诉请，并判决承租人承担承租期间的房产税。

从司法实践来看，为避免未来发生类似争议，我们提出如下建议：

1、若要求相对方承担房产税的，建议在合同中作出明确约定由哪方承担，而不直接约定依法由双方自行缴纳，也尽量不使用哪方承担“一切税费”或“所有经营成本”等模糊性表述。

2、无论是出租人还是承租人，若发生了税务主管部门向其作出征缴税收的通知时，应及时先行垫付或自主申报，从而完成向主管部门的申报义务，以免发生税收滞纳金。司法实践中对于守约方向违约方主张税收滞纳金亦存在争议，有法院并不支持当事人关于滞纳金的主张，从而导致当事人自行承担的结果。

3、对于先行承担了房产税的一方，若依法依约应由对方承担的，应及时向对方提出主张，一方面降低资金占用费等成本，另一方面也避免发生权利因不及时行使而被认定放弃的情况。